Перевод дачного дома в жилой

Закон №217-ФЗ о садоводстве и огородничестве предусматривает возможность изменения статуса дома на дачном участке с «садового» на «жилой». Процедура существенно упростилась – теперь не требуется выезд комиссии на место. Условием переоформления является соответствие постройки нормам СНиП, РСН и Техрегламента №384.

Что дает изменение статуса

Главное отличие дачного домика от жилого объекта состоит в том, что первый считается местом временного (сезонного) пребывания, а во втором есть все условия для постоянного (круглогодичного) проживания.

Изменение статуса постройки позволяет:

  • получить прописку по данному адресу;
  • оформить имущественный налоговый вычет (возвращают 13% выплаченных в муниципальную казну налогов);
  • приобретать электричество и услуги ЖКХ со скидкой в 30% – по т.н. сельскому тарифу;
  • сдать дом в аренду с заключением официального договора;
  • брать кредиты на более выгодных условиях – по сравнению с садовым домом жилой объект считается менее рискованным видом залога.

Столь обширный перечень преимуществ побудил многих граждан взяться за переоформление дачной недвижимости. Законодатели решили пойти людям навстречу и разработали упрощенную процедуру регистрации.

Условия перевода садового дома в статус жилого объекта

Согласно закону №217-ФЗ и градостроительному регламенту, смена статуса возможна при выполнении следующих требований:

  • заявитель является собственником дома и земли под ним (допускается владение участком на правах аренды);
  • совладельцы, если таковые имеются, согласны на изменение статуса;
  • на постройку не наложено обременение (залог, арест, ограничение в использовании и пр.);
  • участок относится к категории «земли для садоводства» или иной, для которой разрешено наличие жилья;
  • дом соответствует разработанным для индивидуальных жилых объектов нормам СНиП, СанПиН, РСН и других документов.

Последний пункт предполагает следующее:

  • имеются фундамент и утепленные капитальные стены – каменные, бревенчатые (брусовые) или построенные по каркасной технологии;
  • дом не является многоквартирным;
  • его высота не превышает 20 м, этажность – 3 этажей (без учета подземных);
  • есть отопление, горячее и холодное водоснабжение, канализация, вентиляция, газоснабжение и подключение к электричеству;
  • имеется минимальный набор помещений – кухня (от 6 кв. м), жилая комната (от 12 кв. м), ванная (от 1,8 кв. м) и туалет (от 0,96 кв. м);
  • высота потолков – не менее 2,5 м;
  • температура в помещениях – не ниже +18°С, относительная влажность – не выше 60%;
  • соблюдены правила пожарной, санитарной, экологической и строительной безопасности.

Требования к наличию инженерных коммуникаций и узлов зависят от местной обстановки. Например, при отсутствии в поселке централизованного снабжения комиссию не смутит тот факт, что владелец набирает воду в колодце. Если же водопровод в населенном пункте имеется, то же обстоятельство станет причиной отказа.

Перечень необходимых документов

Для переоформления садового дома в жилой потребуются следующие бумаги:

  1. Заявление на изменение статуса постройки в 2 экземплярах. Укажите кадастровый номер участка и желаемый способ получения ответа (почта, E-mail, лично в руки).
  2. Выписка из ЕГРН на участок и строение.
  3. Нотариально заверенное согласие совладельцев объекта недвижимости на изменение его статуса.
  4. Техническое заключение специалиста о соответствии строения требованиям нормативных документов.

По состоянию на апрель 2022 г. в законе №217-ФЗ нет данных по поводу того, требуется ли для смены статуса нотариально заверенное согласие супруги заявителя. Окончательное решение принимают местные власти.

За бумагой из п. 4 нужно обратиться в компанию или к ИП, состоящим в саморегулируемой организации (СРО) по инженерным изысканиям (требование ст. 3 закона №315-ФЗ). Специалист приедет на место и проведет обследование дома, а далее в письменном заключении подтвердит:

  • соблюдение требований инженерных изысканий;
  • правильное устройство и отлаженную работу внутренних инженерных коммуникаций;
  • прочность и устойчивость фундамента, стен, перегородок и кровли;
  • соответствие дома санитарно-гигиеническим и противопожарным требованиям.

Порядок действий

Заявитель действует в следующей последовательности:

  1. Заказывает техническое заключение.
  2. Собирает прочие документы.
  3. Подает заявление и сопутствующие бумаги в департамент городского имущества или жилищный орган администрации населенного пункта (можно через МФЦ, если таковой здесь есть).
  4. Получив уведомление о положительном решении вопроса, обращается в МФЦ для регистрации изменений в ЕГРН.
  5. Получает на руки в МФЦ выписку с указанием нового статуса недвижимого имущества.

Отправляясь в МФЦ (п. 4), при себе нужно иметь:

  • паспорт;
  • решение органов самоуправления о переводе садового дома в категорию жилых объектов;
  • старую выписку из ЕГРН на здание.

Потребуются оригиналы и копии документов. Сотрудник МФЦ сам оформит заявление и выдаст расписку о приеме бумаг.

Для каждого этапа закон устанавливает максимальную продолжительность:

  • рассмотрение заявления администрацией населенного пункта – 45 дней;
  • передача заявителю уведомления о признании дома жилым и копии решения – 3 дня;
  • регистрация объекта в ЕГРН – 14 дней.

Действия в случае отказа

Если отказ обоснован, следует исправить ошибки и подать заявление снова. Часто причиной отклонения просьбы является принадлежность участка к категории «земли для огородничества». В этом случае стоит обратиться в Росреестр с просьбой изменить вид разрешенного использования на «ведение садоводства». Просьбу о смене статуса переоформляемой постройки также отклонят, если заявитель не предоставил нотариально заверенный документ о согласии совладельцев.

Если заявитель считает отказ необоснованным, он может обжаловать решение муниципальных властей в суде. Также можно через суд добиться признания дома жилым.